Umowy o zakazie konkurencji przy sprzedaży nieruchomości – jakie są granice swobody umów?

Zasada swobody umów umożliwia stronom stosunku prawnego przyjęcie rozwiązań ograniczających w określony sposób zakres działania jednej z nich i obwarowanie zakazu konkurencji karą umowną. Ta reguła podlega jednak ograniczeniom. Uzgodnienia stron nie mogą bowiem pozostawać w sprzeczności  ani z naturą stosunku prawnego ani z zasadami współżycia społecznego.

W sprawie, w której Sąd Najwyższy orzekł wyrokiem z 5 marca 2019 r. (sygn. akt II CSK 58/18), właściciel sieci sklepów wielkopowierzchniowych domagał się od dewelopera zapłaty kary umownej za naruszenie zakazu określonego w umowie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z prawem własności budynku, w którym umiejscowiony został jeden z należących do sieci sklepów.

W przedmiotowej umowie deweloper zobowiązał się, że nie sprzeda żadnej z działek leżących w promieniu 5 km od granic nieruchomości będącej przedmiotem umowy na cele wzniesienia bądź prowadzenia obiektów branży spożywczej o charakterze dyskontu, marketu bądź hipermarketu. Zobowiązanie to zostało rozszerzone na wszelkie inne rozporządzenia (w tym „obciążanie” prawami obligacyjnymi) nieruchomościami, w szczególności takie jak oddanie w użytkowanie, dzierżawę, najem, zamianę, darowiznę oraz wniesienie tych praw w postaci aportu do spółki.

Sąd Najwyższy stwierdził, że wprowadzony do umowy zakaz konkurencji nie mieści się w granicach zasady swobody umów. Uznał również za niewykluczone, że w istocie ów zakaz służył nie tyle ochronie konkretnej inwestycji, ile ukierunkowany był na znacznie dalej idące -w aspekcie geograficznym i czasowym – utrudnienie dostępu do rynku konkurencyjnym sieciom prowadzącym obiekty w branży spożywczej o charakterze dyskontu, marketu bądź hipermarketu. Cel ten trudno byłoby uznać za usprawiedliwiony i uzasadniający tak daleko idące ograniczenie swobody dewelopera.

We wskazanym  orzeczeniu Sąd Najwyższy podkreślił również, że ocena dopuszczalności zakazu konkurencji musi być rozpatrywana z uwzględnieniem pozycji kontraktowej obu stron. Jeżeli bowiem zastrzeżenie nadmiernego zakazu nie było wynikiem nadużycia silniejszej pozycji kontraktowej przez jedną ze stron, lecz autonomicznej decyzji równorzędnych kontrahentów, co do zasady nie ma przeszkód, by utrzymać skuteczność zakazu w maksymalnie dopuszczalnym kształcie (tzw. redukcja utrzymująca skuteczność) z odwołaniem do instytucji konwersji albo nieważności części postanowienia umowy (art. 58 § 3 k.c.).

Takie rozwiązanie jest jednak możliwe jedynie w odniesieniu do w pełni swobodnie (dwustronnie) uzgodnionego zakazu konkurencji. Redukcja może na przykład przybrać postać ograniczenia zakresu czasowego lub geograficznego zakazu, eliminującego jego nadmierny charakter.

• wyrok Sądu Najwyższego z 5 marca 2019 r., sygn. akt II CSK 58/18