Wymuszanie przez bank korzystania z usług określonego rzeczoznawcy w celu wyceny nieruchomości jako czyn nieuczciwej konkurencji
Skorzystanie z oferty kredytowej banków w zakresie finansowania nabycia nieruchomości powiązane jest z koniecznością wyceny wartości nieruchomości. Banki często narzucają osobom ubiegającym się o kredyt firmę, która ma sporządzić taką wycenę. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 23 maja 2023 r. w sprawie II CSKP 1641/22, działanie takie może stanowić czyn nieuczciwej konkurencji.
Przedmiotem postępowania było roszczenie o zakazanie bankowi działań w postaci podawania kredytobiorcom informacji o braku możliwości zlecenia wykonania operatu szacunkowego rzeczoznawcom majątkowym pominiętym na listach rzeczoznawców majątkowych akceptowanych przez bank oraz wskazania konkretnych firm jako jedynych uprawnionych do wykonywania wycen nieruchomości dla konsumentów składających wnioski kredytowe do banku.
W ocenie Sądu Najwyższego takie działanie spełnia przesłanki czynu z art. 15 ust. 1 pkt 5 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Zgodnie z tym przepisem czynem nieuczciwej konkurencji jest utrudnianie innym przedsiębiorcom dostępu do rynku przez działanie mające na celu wymuszenie na klientach wyboru jako kontrahenta określonego przedsiębiorcy lub stwarzanie warunków umożliwiających podmiotom trzecim wymuszanie zakupu towaru lub usługi u określonego przedsiębiorcy.
W analizowanej sprawie działanie banku prowadziło do tego, że kredytobiorca miał faktycznie ograniczony zakres wyboru rzeczoznawców majątkowych, do tych spośród nich, którzy są preferowani przez bank. Jednocześnie dochodziło do utrudnienia innym rzeczoznawcom majątkowym (spoza listy banku) dostępu do rynku wyceny nieruchomości. Na decyzję kredytobiorcy co do wyboru rzeczoznawcy majątkowego miał bowiem wpływ rodzaj przymusu ekonomicznego, stosowanego przez bank, ponieważ kredytobiorca nie będzie zlecał odpłatnie sporządzenia ekspertyzy rzeczoznawcom majątkowym spoza listy pozwanego banku, gdyż ekspertyza ta nie będzie honorowana przez bank, zaś kredytobiorca i tak będzie musiał zapłacić za ekspertyzę sporządzoną przez rzeczoznawcę akceptowanego przez pozwany bank.
Jak uznał Sąd Najwyższy, oczywistym jest, że w takiej sytuacji przedstawienie przez kredytobiorcę wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego spoza tej listy, nie jest dla niego korzystne ekonomicznie, skoro musiałaby płacić dwukrotnie i ta okoliczność determinuje jego wybór rzeczoznawcy majątkowego ujętego na takiej liście.
Ponadto uzależnienie przez bank akceptacji wyceny nieruchomości dla celów związanych z umową kredytową od tego, czy rzeczoznawca majątkowy przeszedł szkolenie przewidziane w procedurze wewnętrznej banku, stanowi nie tylko ograniczenie możliwości wyboru rzeczoznawcy majątkowego przez kredytobiorcę, a zatem co najmniej zagraża jego interesowi, ale tego rodzaju praktyka zagraża także interesowi publicznemu. Prowadzi to bowiem do wątpliwości co do tego, czy taki rzeczoznawca majątkowy, który przeszedł procedurę szkoleniową banku jako przedsiębiorcy, nadal spełnia przymioty wskazane w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności, czy taki rzeczoznawca majątkowy kieruje się przy wycenie nieruchomości bezstronnością. Wreszcie tego rodzaju utrudnianie dostępu do rynku przedsiębiorcom, którzy nie przeszli szkoleń organizowanych przez bank, niewątpliwie też co najmniej zagraża ich interesom majątkowym w postaci braku uzyskiwania wynagrodzeń za tego typu ekspertyzy.
- wyrok Sądu Najwyższego z 25 maja 2023 r., sygn. akt II CSKP 1641/22